Туристические апартаменты в Испании: возможности для инвесторов

Приветствую читателей моего блога. В последние несколько лет я инвестирую в испанскую недвижимость и хотел бы поделиться опытом. Туристические апартаменты, требования, как заработать, лицензия на туристическую аренду, поиск клиентов, налоги.

В статье вы найдете ответы на следующие вопросы:

• Как можно заработать на туристических апартаментах?
• Как открыть мини-отель?
• Какие требования к недвижимости, чтобы получить туристическую лицензию?
• Где искать арендаторов?
• Какие налоги нужно платить от доходов с аренды?

Испания — очень привлекательная страна для отдыха, как зимой, так и летом. Так сказать, «всеевропейская житница и здравница». Очень многие туристы из Европы, США и стран СНГ проводят здесь отпуск. В высокий сезон бронируется 95% отпускного жилья в крупных городах, Мадриде, Барселоне, Валенсии и Малаге.

Непосредственно в Валенсии, где я проживаю, туристический поток вырос втрое за последние 5 лет.

Туристические апартаменты, как зарабатывать?

Существует несколько рабочих вариантов, каждым из которых я пользуюсь до сих пор. Они отличаются по размеру вложений и сложности запуска, но все способны принести неплохой доход. Вот эти варианты:

1. Взять в управление несколько квартир, имеющих лицензию, от других хозяев. Вам предстоит встречать и провожать гостей. Убирать туристические апартаменты, сдавать в стирку белье, закупать уборочный инвентарь и химию. Многие помогают хозяевам с отчетностью и оплатой налогов. Обычно за управление берут от 15%, можно нанять персонал для выполнения некоторых работ.
2. Купить квартиру в Испании с целью заработка на краткосрочной аренде. Получить лицензию и сдавать самому или передать в управление надежной компании. Правда, в последнее время в этой сфере появились некоторые изменения, о которых ниже.
3. Покупка здания (строения) и создание мини-отеля. Как открыть мини-отель в Испании? Если есть капитал и минимальный опыт в работе с недвижимостью, то сложностей не возникнет. Сначала нужно подобрать подходящее здание и оценить его состояние. Прикинуть бюджет на приведение апартаментов в надлежащий вид. Затем сделать необходимую перепланировку и ремонт, наполнить мебелью, посудой, бельем и прочими необходимыми вещами. Если вы правильно выбрали место объекта — это один из главных факторов успеха. То такой объект может приносить до 15% годовых при условии грамотного управления тарифами и расходами. Это одна из моих стратегий. Мы с женой выкупили по квартирам целиком отдельно стоящее здание в самом центре Валенсии. Затем получили лицензию и в настоящее время супруга управляет апарт-отелем Apartments ABATE 4. Свой сайт не создавали, пользуемся сайтами поиска и онлайн-бронирования Booking и Airbnb. Наши туристические апартаменты присутствуют в Фейсбуке (Apartments ABATE 4).
4. Инвестиции в ремонт и перепрофилирование коммерческих помещений под туристические апартаменты. На нижних этажах жилых домов (bajo – по-нашему 1й “нижний этаж”), зачастую не востребованы коммерческие помещения. А для нашей стратегии и под наши цели это может быть очень даже удачным расположением. На фоне Закона 15/2018 появились возможности, смены рода деятельности и перепродажи под туристическую аренду. Можно заработать от 20% годовых и более: лично делал предварительные расчеты. Спрос на инвестиции в туристическое жилье достаточно высокий.

Какие есть требования к недвижимости для получения туристической лицензии?

Жилье для сдачи в краткосрочную аренду подлежит обязательной регистрации в Туристическом реестре Валенсийского сообщества. (или соответствующего региона). Вы получите регистрационной номер, который требуется указывать на сайтах бронирования жилья и в иных объявлениях.

Дополнительные измениния внес Закон 15/2018 от 7 июня о туризме, досуге и гостеприимстве Валенсийского сообщества. Теперь необходимо получать заключение о совместимости — Informe favorable de compatibilidad urbanística, которое выдается местной мэрией.

На момент написания статьи (начало 2020г) в Валенсии не выдают туристические лицензии район Ciutat Vella. Для отдельных квартир можно получить лицензию при условии, что вы владеете целым этажом (первый этаж). Это требуется для того, чтобы поток жильцов дома не пересекался с потоком туристов. То есть необходимо владеть целым подъездом (домом). Либо коммерческое помещение, переделанное под apartamentos turisticos на нижнем этаже жилого дома с отдельным входом.

Где искать арендаторов?

Существует множество платформ для сдачи и поиска жилья в краткосрочную аренду. Booking и Airbnb — наиболее известные среди клиентов, поэтому мы пользуемся ими для заполнения нашего апарт-отеля. Обращаю внимание, что они передают данные о рентном доходе партнеров в налоговую службу Испании.

Туристические апартаменты. Какие налоги нужно платить с дохода?

• Доход от аренды нужно указывать в ежегодной налоговой декларации. Если вы не являетесь резидентом Испании, то это предстоит делать каждые 3 месяца. Размер налога — 24%, и он прогрессивный.
• Налог с физических лиц на недвижимое имущество (IBI), оплачивается раз в год. Ставка составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья.
  Как начать инвестировать в туристическую недвижимость в Испании?

Если вас заинтересовала возможность инвестиций в Испании, то вы о нашем предложении инвесторам можете почитать здесь. Мы заинтересованы в совместных проектах и, конечно поможем вам подобрать доходный объект. Поможем заключить безопасную сделку и решить другие вопросы, связанные с покупкой, переоформлением и ремонтом недвижимости.